In Ihrem vermieteten Wohnraum wird ein Wasserschaden gemeldet – genauer: ausgehend aus Ihrem Badezimmer. Die Ursache wird nach einer Leckageortung schnell klar, über undichte Silikonfugen konnte Wasser bestimmungswidrig einen Schaden in der darunter liegenden Wohnung verursachen. Wie gut dass das Gebäude über die Gemeinschaft versichert ist und Sie nicht belangt werden können – FALSCH GEDACHT! Durch das BGH-Urteil vom 20.10.2021 sind Wasserschäden aufgrund undichter Silikonfugen nicht mehr über die Gemeinschaft versichert. Als Ihre zuständige Hausverwaltung möchten wir Sie hierüber in Kenntnis setzen und bitten Ihre Silikonfugen in Ihrem Sondereigentum regelmäßig prüfen / warten zu lassen.
Die Fugen zwischen Gebäudewand und Badewannen, Duschen oder anderen Sanitäreinrichtungen sowie Armaturen sind regulär mit Silikon oder anderen Dichtmassen abgedichtet. Diese Fugen können im Laufe der Jahre spröde und undicht werden. Auch können (Haar-)Risse in Fliesen, in gemörtelten Fugen dazwischen und in Sanitärgegenständen auftreten. Bspw. beim Duschen tritt bestimmungsgemäß Wasser aus dem Duschkopf aus, dann aber höchst unerwünscht durch undichte Fugen oder Risse in das Gebäude ein. Liegt hier ein Versicherungsfall vor, welcher über die Gebäudeversicherung abgedeckt wird? In der Vergangenheit konnte dies im Streitfall über die Gebäudeversicherung abgewickelt werden. Nun entschied jüngst der BGH (Urteil vom 20. Oktober 2021 IV ZR 236/20): „Der Wohngebäude-Versicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einzustehen“. Infolgedessen sind Wasserschäden durch undichte Silkonfugen kein Fall für die Gebäudeversicherung, wodurch Regressfragen an Bedeutung gewinnen. Kommt es infolge undichter Silkonfugen zu einem Schaden, kann die Gemeinschaft richtigerweise bei dem für die Erhaltung zuständigen Wohnungseigentümer Regress nehmen, sofern er den Mangel/Instandhaltungsbedarf erkennen konnte. Dies ist der Eigentümer der jeweiligen Wohnung. Die Vernachlässigung der Erhaltungspflicht stellt in dem Fall eine Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft dar.
Tipp: Wenn eine Wohnung vermietet ist, kann der vermietende Eigentümer die Fugen regelmäßig von einem Fachunternehmen überprüfen und/oder warten lassen und die Kosten als „sonstige Betriebskosten“ iSv § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegen – aber nur dann, wenn diese Kosten im Vertrag ausdrücklich aufgeführt oder eine Öffnungsklausel vereinbart wurden!
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Urteil: BGH-Urteil vom 20. Oktober 2021 IV ZR 236/20