In der bisherigen Rechtsprechung zahlreicher Instanzgerichte hatte sich die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ etabliert. Danach sollten bei größeren Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Wurde dies versäumt, galt ein entsprechender Beschluss häufig als fehlerhaft und war anfechtbar.
Eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage gab es dafür allerdings nie. Das Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere § 18 und § 19 WEG, verlangt lediglich eine ordnungsmäßige Verwaltung – nicht aber eine schematische Mindestanzahl an Angeboten.
Bei der Urteilsverkündung zum Verfahren V ZR 7/25 vom 27. März 2026 wurde der Fall einer Wuppertaler Wohnungseigentümergemeinschaft verhandelt, die Erhaltungsmaßnahmen bei nur einem vorliegenden Handwerker-Angebot beschlossen hatte. Gegen diesen Beschluss erhob ein Miteigentümer Anfechtungsklage. Da der Fall von grundsätzlicher Bedeutung ist, landete er nun in Karlsruhe.
Mit diesem Urteil stellte der BGH klar: Es gibt nach dem Gesetz keine Verpflichtung mehr, zwingend mehrere Angebote einzuholen. Deutlich machte das Gericht, dass der Hausverwalter primär die Eignung der Maßnahme und die Wirtschaftlichkeit zu prüfen hat. Vielmehr sind Faktoren wie Dringlichkeit, Wirtschaftlichkeit und Eignung des Unternehmens entscheidend. Auch Erfahrungen mit bereits bewährten Handwerksbetrieben, fachliche Beratung – etwa durch Sachverständige – oder eine eingeschränkte Marktverfügbarkeit ortsnaher Handwerker können anstelle von Vergleichsangeboten eine ausreichende Entscheidungsgrundlage darstellen.
Mit der Entscheidung stellt das Gericht klar, dass Beschlüsse nicht allein aufgrund nicht eingehaltener Verfahrensvorgaben (wie fehlenden Vergleichsangeboten) rechtswidrig und anfechtbar sind. Eine Anfechtung bleibt jedoch möglich, wenn nachweisbar ein qualitativ ungeeignetes oder deutlich überteuertes Angebot den Zuschlag bekommt. Der Fokus verschiebt sich damit von starren Anforderungen – wie der Anzahl der Angebote – hin zur inhaltlichen Qualität der Entscheidungsgrundlage auf Basis ausreichender Informationen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungen bedeutet das Urteil eine Bestätigung in der schon oftmals gelebten Praxis. Besonders bei kleineren oder dringenden Maßnahmen können Entscheidungen künftig schneller getroffen und notwendige Arbeiten zeitnah umgesetzt werden.
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