Eigentümer

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt aus dem Jahre 1951 und blieb  Jahrzehntelang nahezu unverändert. Die letzte große Reform stammt aus dem Juli 2007. Nun soll eine weitere große Reform umgesetzt werden. Am 1.12.2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Die neuen Vorschriften bringen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderungen mit sich. Als Ihre Hausverwaltung möchten wir Ihnen die Neue WEG-Novelle 01.12.2020 Top20 HV Broschke mit allen wesentlichen Änderungen zusammenfassend darstellen.

Häufig stellt sich die Frage, welche Gebäudeteile dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zugeordnet werden können. Anhand des folgenden ABC-Lexikons werden die wesentlichen Teile jeweils zugeordnet und erläutert. Die Inhalte orientieren sich im Wesentlichen an der herrschenden Literatur- und Rechtsprechung (hier gilt: die jeweilige Teilungserklärung beachten). Quelle: Haufe Online-Portal, Beitrag vom 06.06.2016, Autoren: Alexander C. Blankenstein und Michael Keuter

Das zum 01.07.207 novellierte Wohnungseigentumsrecht (WEG) hat wesentliche Bereiche des Wohnungseigentumsrechts grundlegend geändert. Bedeutsam sind insbesondere die neuen Bestimmungen zu Abstimmungsmehrheiten bei baulichen Veränderungen, Modernisierungen und Sanierungen. Nach altem Recht konnte in einer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nur einstimmig über bauliche
Veränderungen beschlossen werden: ein Mehrheitsbeschluss genügte dann, wenn ein nicht zustimmender Miteigentümer durch die Veränderung nicht unangemessen beeinträchtigt wurde. Reine Instandhaltungsoder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum konnten durch einfache Mehrheit wirksam beschlossen werden; dieses Recht hatte auch sogenannte modernisierende Instandsetzungen (z.B. Blitzschutz – Erstmontage, Umstellung maroder Ölheizung auf Fernwärme) erfasst. Reine Modernisierungen waren nicht gesondert geregelt.Nach dem „neuen Recht“ (§ 22 Abs. 1 WEG) sind erstmals Entscheidungen über bauliche Veränderungen einem einfachen Mehrheitsbeschluss zugänglich; es ist zusätzlich nur die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer erforderlich. Für diese baulichen Veränderungen besteht bei Erfüllung aller Voraussetzungen ein Forderungsrecht. Ist die äußere Gestaltung (Gesamteindruck) tangiert, sind immer alle Eigentümer betroffen. Wurde ein fehlerhafter Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser wie bisher anfechtbar.

Schwieriger ist es bei Modernisierungen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik. Will eine Gemeinschaft z.B. über „ das Aufstellen eines Fahrradständers“, die „Erstmontage einer Gegensprechanlage“ oder „den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls“ beschließen, ist hierfür nach § 22 Abs.
2 WEG eine sogenannte qualifizierte Mehrheit erforderlich.Das heißt, dass der Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG; aller, nicht nur der
Anwesenden) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile wirksam gefasst werden kann. In der Praxis bedeutet dies für die Verwalter die Pflicht zu erheblicher Sorgfalt bei der Vorbereitung der Abstimmung und der Auszählung der Stimmen.

Weiterhin mit einfacher Mehrheit kann über modernisierende Instandsetzungen ( § 22 Abs. 3 WEG) und Sanierungen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2i i.V.m. Abs. 3 und 4 WEG) beschlossen werden.

Will eine Gemeinschaft also über „ die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung“ beschließen, genügt hierfür ein Beschluss der Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer.

Beabsichtigt eine Gemeinschaft also Energiesparmaßnahmen, so wird stets zu untersuchen sein, ob grundsätzlicher Sanierungsbedarf besteht oder absehbar ist; dann wird nur eine modernisierende Instandsetzung vorliegen, über die mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf. Fehlt aber der Bezug zu einer Instandhaltung oder Instandsetzung und entspricht die Maßnahme einer Modernisierung oder einer Anpassung an den Stand der Technik, handelt es sich um eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG. Der Beschluss über die Ersetzung alter, schlecht isolierter Holzfenster durch moderne Isolierglasfenster darf mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Anders kann eine beschlossene, modernisierende Instandsetzung der Fassade wegen optischer Beeinträchtigungen zudem als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren sein.

Denken Sie daran: Trinkwasseruntersuchungen auf Legionellen müssen alle 3 Jahre wiederholt werden

Regelmäßige Trinkwasseruntersuchung zwingend notwendig

Nach der geltenden Trinkwasserverordnung mussten Gebäude mit einer zentralen Warmwasseraufbereitung bis zum 31.12.2013 erstmalig auf Legionellen untersucht werden.

Spätestens alle 3 Jahre ist die Untersuchung zwingend zu wiederholen.

Ist die erstmalige Untersuchung fristgerecht erfolgt, müssen Sie ab 2016 an die Wiederholung der Legionellenuntersuchung denken. Sollten Sie dieses Thema bis jetzt gänzlich außer Acht gelassen haben, wird es höchste Zeit.

Das Risiko an einer kritischen Legionellenkonzentration im Trinkwasser zu erkranken, macht regelmäßige Untersuchungen unerlässlich. Bei zehn Prozent aller durchgeführten Trinkwasseruntersuchungen wurde eine Überschreitung der Grenzwerte festgestellt.

Treffen diese 5 Kriterien auf Ihre Anlage zu, ist eine Trinkwasseranalyse notwendig und unumgänglich

• Die Immobilie hat mehr als zwei Wohneinheiten.
• Mindestens eine Wohneinheit ist vermietet.
• In den Wohnungen sind Duschen bzw. Duschköpfe vorhanden, die zur Vernebelung des Wassers führen.
• Das Volumen des Warmwasserspeichers ist > 400 Liter oder der Wasserinhalt in der Rohrleitung zwischen Warmwasserspeicher und Entnahmestelle ist > 3 Liter.
• Es gibt eine zentrale Trinkwassererwärmung.

Die Broschke Hausverwaltung hilft Ihnen, Ihre Vermieterpflichten zu erfüllen:

14 TrinkwV

• Einrichtung der Probenahmestellen (fordern Sie von uns ein Angebot an)
• Probenahme durch zertifizierte Probenehmer § 15 TrinkwV

15 TrinkwV

• Trinkwasseranalyse auf Legionellen durch ein akkreditiertes Labor

 16 TrinkwV – bei Überschreiten des techn. Maßnahmenwertes unverzüglich:

• Information des Gesundheitsamtes und der Verbraucher
• Umfassende Ortsbesichtigung der Trinkwasserinstallation
• Weitergehende Untersuchungen zur genauen Eingrenzung der Kontamination
• Erstellung einer Gefährdungsanalyse, inkl. Maßnahmenplan
• Durchführung der Maßnahmen
• Nachuntersuchungen, um den Erfolg der Maßnahmen zu kontrollieren