Montag, den 14. Mai 2012 um 10:05 Uhr

Wohnungseigentümer müssen Verwaltungsunterlagen im Büro des Hausverwalters einsehen. Sie haben keinen Anspruch darauf, dass ihnen der Verwalter Kopien übersendet, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) gerade kürzlich, im Februar 2011.

Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer regelmäßig vom Hausverwalter verlangt, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnte in einer über 20 km vom Büro des Verwalters entfernten Wohneigentumsanlage.

Auch bat der Eigentümer um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsangelegenheiten. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und ließ sich teilweise die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer grundsätzlich nicht teil. Zuletzt verlangte er vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden. Der Verwalter verweigerte dies mit der Begründung, der Eigentümer könne die Unterlagen auch in seinem Büro einsehen. Daraufhin klagte der Eigentümer gegen den Verwalter auf Zusendung der kopierten Unterlagen.

Der BGH urteilte im Sinne des Verwalters: Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch gegen den Hausverwalter, dass dieser ihnen Kopien von Verwaltungsunterlagen zusendet. Das gilt auch dann, wenn Wohnungseigentümer ihm eine Kostenerstattung zusagen. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen können. Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter lediglich einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dem Eigentümer war es auch zuzumuten, eine Fahrt von nur über 20 km zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei einer großen Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro eine Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH allerdings offen (BGH, Urteil v. 11.02.11, Az. V ZR 66/10).

Donnerstag, den 03. Mai 2012 um 06:57 Uhr

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt. Nur tatsächliche Zahlungen dürfen abgerechnet werden

Hintergrund

Mitglieder einer WEG streiten darüber, ob die Rücklage für die Instandhaltung in einer Jahresabrechnung zutreffend dargestellt ist.

Die strittige Abrechnung weist als Ausgabe eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 Euro aus und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran. In dem Abschnitt "Entwicklung der Rücklagen" ist eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 Euro ausgewiesen.

Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gemäß Wirtschaftsplan. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der WEG ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben.

Mehrere Eigentümer haben die Abrechnung bezüglich der Behandlung der Rücklage angefochten. Sie meinen, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.

Entscheidung

Der BGH gibt den anfechtenden Eigentümern Recht und erklärt die Abrechnung bezüglich der Instandhaltungsrücklage für unwirksam.

Die Verwaltung einer WEG hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu muss sie eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält

Nach einer weit verbreiteten Ansicht kann der Soll-Betrag der Rücklagenzuführung gemäß Wirtschaftsplan als Ausgabe in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist. Dieser Praxis erteilt der BGH eine klare Absage und stellt klar:

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Eine Abrechnung, die nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind, genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Hausgeld eine Einnahme. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner Vorgang. Die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage führt nicht zu einem Geldabfluss, sondern das Geld bleibt der WEG erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus. Erst recht gilt das für den Ansatz des Soll-Betrags. Tatsächlich nicht geleistete Zahlungen können nicht weitergeleitet oder gebucht werden, da sie der WEG nicht zur Verfügung stehen. Zudem erschiene die Rücklage bei der Abrechnung größer als sie in Wirklichkeit ist.

(BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, veröffentlicht am 16.2.2010)

Praxis-Tipp

Abrechnungen, die die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe darstellen und/oder nur mit dem Soll-Betrag operieren, können nach diesem Urteil erfolgreich angefochten werden. Verwalter sollten sich daher ab sofort, d.h. auch bei den Abrechnungen, die auf den in Kürze anstehenden Eigentümerversammlungen beschlossen werden sollen, an diesen neuen Vorgaben orientieren.

Freitag, den 20. April 2012 um 10:52 Uhr

Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann bei der Betriebskostenabrechnung mehrere zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Das gilt auch, wenn nur für einzelne Kostenarten ein technisches Bedürfnis hierzu besteht.

Vermieter darf Gebäude zusammenfassen

Hintergrund

Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob es zulässig ist, in einer Betriebskostenabrechnung Kosten für mehrere Gebäude zusammenzufassen und zu verteilen.

Der Eigentümer dreier benachbarter Gebäude (Hausnummern 57, 59 und 61), in denen sich Wohnungen befinden, erstellte über mehrere Jahre für alle 3 Gebäude jeweils gemeinsame Betriebskostenabrechungen. Dabei fasste er jeweils für das Abrechnungsjahr die Gesamtkosten sämtlicher Gebäude zusammen und verteilte diese auf die Mieter in allen 3 Gebäuden. Die Wohnungen sind in allen Objekten weitgehend baugleich. Die Heizung, die alle 3 Gebäude versorgt, befindet sich im Gebäude Nr. 59.

Der Mieter einer Wohnung im Haus Nr. 59 meint, der Vermieter müsse die Kosten für jedes Gebäude einzeln verteilen und verlangt Rückzahlung seiner Vorauszahlungen, hilfsweise Korrektur der Abrechnung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Dieser durfte seine 3 Häuser zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen.

Ein Vermieter ist bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Aus der Beschreibung des Mietobjekts kann im Regelfall keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden. Mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, verfolgen die Vertragsparteien regelmäßig nicht den Zweck, auch die Abrechnungseinheit festzulegen.

Der Vermieter war hier auch nicht darauf beschränkt, nur die Heizkosten für alle 3 Gebäude zusammen abzurechnen. § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäudebezogene Abrechnung nur vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist.

Die Möglichkeit, eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheit vorzunehmen, entspricht auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben.

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit entsprach vorliegend auch der Billigkeit, denn die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten 3 Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich.

Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf einige Mieter ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei Hausmeisterkosten oder Versicherungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte. Die auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten werden aber in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung.

(BGH, Urteil v. 20.10.2010, VIII ZR 73/10, veröffentlicht am 8.11.2010)

BGH-Überblick 2010 - Betriebskosten

Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden können, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt.

Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet bzw. abgerechnet werden soll. Ist eine Betriebskostenpauschale oder eine sog. „Bruttomiete“, in der die Betriebskosten enthalten sind, vereinbart, entfällt die Abrechnung.

Der Umlageschlüssel richtet sich ebenfalls nach dem Mietvertrag. So kann die Umlage z. B. nach Wohnfläche, Personenzahl (meistens nicht empfehlenswert), Anzahl der Wohnungen, Miteigentumsanteilen (bei vermieteter Eigentumswohnung) oder Verbrauch erfolgen. Für jede einzelne Betriebskostenart kann der Umlageschlüssel gesondert vereinbart werden. Ist über den Umlageschlüssel im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen, sind die Kosten nach Wohnfläche zu verteilen.

Praxis-Tipp: Achten Sie bei der Vermietung von Eigentumswohnungen darauf, mit dem Mieter denselben Verteilerschlüssel zu vereinbaren, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen den Wohnungseigentümern maßgeblich ist.

Eine Ausnahme gibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) vor. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Bei der Umlage der Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Dieser gilt für die Verursachung, Erfassung und Abrechnung der Betriebskosten. Dieser Grundsatz schreibt ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vor. Nur solche Betriebskosten können umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“.

Der Vermieter muss über Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen. Für den frei finanzierten Wohnraum gilt eine Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums. Für das Jahr 2011 hat der Vermieter spätestens bis zum 31.12.2012 abzurechnen, wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Ferner muss dem Mieter die Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt zugehen. Nach der Rechtsprechung reicht allerdings der Einwurf der Abrechnung in den Briefkasten des Mieters am Silvesterabend nicht mehr aus.